Правительство, Банк России, застройщики и страховщики пытаются найти рабочий механизм защиты интересов дольщиков.

В рамках дискуссии о новом рабочем механизме защиты дольщиков стал законопроект, который заменяет страхование ответственности застройщиков на страхование имущественного риска дольщиков (фактически вводя страхование финансового риска).

ДОЛЬЩИКИ ЗАПЛАТЯТ ЗА ВСЕ

Согласно тексту документа, которым располагает коринс.ру, законопроект вводит страхование имущественных прав участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства.

"Договор страхования заключается участником долевого строительства за свой счет", - отмечается в документе.

Объектом страхования являются имущественные права участника долевого строительства, связанные с невозможностью получения в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче дольщику жилья.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств, подтверждаемое судебным решением.

Договор должен заключаться участником долевого строительства со страховой компанией, имеющей лицензию на добровольное имущественное страхование по правилам "страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору". Страховщик должен иметь опыт страхования на менее 5 лет, обладать собственными средствами в размере 1 млрд руб, включая 120 млн руб уставного капитала. У него должны отсутствовать предписания ЦБ и ряд других санкций.

Минимальная страховая сумма рассчитывается из цены договора и не может быть меньше суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилья и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья.

В договоре не может быть предусмотрена франшиза. При этом страховщик будет иметь право регресса к застройщику.

Планируется также ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. Так, среди прочего, планируется установление размера собственного капитала застройщика на уровне не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений на среднюю цену одного квадратного метра общей площади квартиры в регионе строительства. У компании должны отсутствовать неисполненные предписания, она не должна числиться в реестре недобросовестных поставщиков, не может она иметь и налоговых задолженностей.
Если застройщик входит в состав группы, минимальный размер суммы капиталов ее участников должен быть не менее 1 млрд руб.

ЧТО-ТО ПОШЛО НЕ ТАК

Действующая система страхования ответственности застройщиков перед дольщиками показала несостоятельность - из-за целого ряда факторов, основным из которых является непрозрачность бизнеса застройщиков, крупные страховщики не изъявили желания давать страховые гарантии строителям. Те же компании, которые пришли в этот бизнес, зачастую выписывали фиктивные страховки, что не могло не привлечь внимания регулятора, взявшегося за очистку рынка. 

Президент Всероссийского союза страховщиков Игорь Юргенс пояснил: "Многие из тех страховых компаний, которые все же пришли на этот рынок, фактически занимаются деятельностью, аналогичной финансовым пирамидам. Есть, однако, примеры добросовестного страхования, но тут речь идет о проверенных девелоперских брендах и мощных страховых компаниях".

"Фактически законодательство вводит набор финансовых гарантий, которыми по выбору может пользоваться застройщик, в том числе приобретение банковской гарантии или договор страхования ответственности перед дольщиками. Примечателен тот факт, что ряд договоров страхования ответственности застройщиков перед дольщиками заключается по ставке 0,15% от суммы ответственности. И это в то время, как стоимость банковской гарантии будет составлять 2% от этой же суммы и выше. Если разница в цене отличается в десятки раз, это как раз и указывает на практику создания своего рода финансовых пирамид. Мы это уже в свое время проходили в ОСАГО, сейчас то же самое видим в страховании ответственности туроператоров", - сказал глава ВСС.

Почему крупные страховщики не рассматривают этот сегмент в качестве целевого или представляющего интерес?

Во-первых, как пояснили порталу коринс.ру представители страхового сообщества, рынок строительных услуг является непрозрачным ни с точки зрения ценообразования, ни с точки зрения допуска строителей в сегмент, ни с точки зрения формирования пирамид, ни с точки зрения возможного перераспределения средств дольщиков между объектами, а договор страхования не дает механизма влияния на поведение и добросовестность застройщика.

Кроме того, риски страхования застройщиков нельзя разместить в перестрахование на международном рынке, тогда как максимальный оцениваемый размер внутренней емкости под такого рода риски составит около 2-5 млрд руб., что явно недостаточно для обеспечения гарантий дольщикам.

Директор департамента страхового рынка Банка России Игорь Жук сообщал ранее журналистам, что результатом предпринятых ЦБ «очистительных мер» стала перестройка подходов к страхованию. По его словам, сейчас уже договоры похожи на настоящие, поскольку заключаются не по ставке 0,2%, а по тарифу примерно 2-3%. Он отметил также, что ЦБ ведет переговоры с участниками рынка для перестрахования рисков страхования ответственности застройщиков перед дольщиками в рамках специально созданного перестраховочного пула.

Как рассказали порталу коринс.ру участники рынка, подобная перестраховочная система планируется к созданию на площадке СК АИЖК. Этот страховщик должен разработать продукт, который примет рынок и на основании которого риски можно будет перестраховывать в рамках пула, который может быть создан.

КАКИЕ ЕЩЕ ЕСТЬ ВАРИАНТЫ?

Как прокомментировал порталу коринс.ру первый зампред правления СОГАЗа Николай Галушин, одним из рабочих механизмов может стать страхование строительно-монтажных рисков, включая, как возможное дополнительное покрытие, покрытие рисков, связанных с более поздним вводом объекта строительства в эксплуатацию (передачу покупателю) по причине аварии, страхового случая, убытка в ходе строительства, а не ответственности застройщиков перед дольщиками.

Дополнительно необходимо, считает он, повысить требования по входному билету в сегмент работы застройщиков со средствами граждан, обеспечить выделение отдельных счетов для строительных компаний под каждый объект строительства с запретов по перераспределению средств между объектами, строительство которых осуществляется одновременно. Важно также, по его мнению, ограничить возможность привлечения средств граждан на нулевых стадиях проекта, при отсутствии разрешений на строительство, без кредитующего конкретный проект банка, а также необходимо ввести строительный надзор и экспертизу (контроль за соблюдением графика строительства, своевременности и полноты поступаемых строительных материалов на площадку, контроль за отсутствием завышения объемов работ и их стоимости).

При этом, по его мнению, замена конструкции страхования ответственности застройщика перед дольщиком на собственное страхование дольщиком своих имущественных рисков в связи с тем, что застройщик не завершил и не передал инвестору построенную квартиру, нецелесообразна. «Обязать дольщика страховать такой риск нельзя. Принимать решение о заключении договора страхования дольщик должен самостоятельно», - считает он.

МЕТРЫ ПОДОРОЖАЮТ

Как убежден Н.Галушин, любой вариант дополнительного надзора (введение раздельных счетов, работа через счета только в уполномоченных банках, построение механизма контроля за недопущением завышения объемов и стоимости работ на площадке, контроль за соблюдением сроков строительства силами банков или страховщиков приведёт к удорожанию стоимости кв.м. жилья. «Экспертно полноценная страховая или банковская экспертиза полностью минимизирующая риски на застройщика может приводить к удорожанию стоимости строительства, включая наличие договоров страхования и экспертизы, до 10% от стоимости объекта», - сказал он.

 Источник: Коринс.ру